第一章：项目背景

天门，古称竟陵，有2000多年县制历史。距离武汉约100公里，是武汉“1+8”城市圈的8座城市之一，闻名全国的中国茶文化之乡、中国曲艺之乡、中国蒸菜之乡、中国民间文化艺术之乡。

天门市岳口镇古称約价口。天门市第一重镇，距市中心竟陵18公里，是天门的南大门，至今有一千多年的历史。明清以来，人烟辐辏，商贾云集，经济繁盛，素有“小汉口”的美誉，产生了明清商务会馆文化、美食文化等特色文化。

2016年，《天门市政府工作报告》明确指出了“加快国家现代农业示范区建设，大力发展特色农业，加快设施农业发展，促进农机农艺融合，加快一二三产业融合发展，延伸农业产业链条，精心打造生态休闲旅游业“的发展战略。

为实现上述发展战略，重构“一城四湖“的城市开放空间格局，天门市政府和岳口镇人民政府启动了本项目的控制性详细规划的编制工作。

第二章：项目概况

一、项目区位与规划范围。

本项目位于天门市区南部约2公里处、岳口镇北部。西临天岳公路，北靠天门经济开发区，地理区位优越。

项目距离武汉城区约1.5小时车程（高铁约40分钟），距离随岳高速天门西出口约2公里，对外交通便捷。

基地东起龙嘴灌渠，西接天岳公路，南至永新灌区，北临龙嘴河，规划面积5.1平方公里即7640亩。涉及十丰、朱湾、北堤三个行政村和天门经济开发区等四个行政单位，包含7个村民组共341户1397人（不含十丰新村住户）。

二、基地自然生态环境。

基地内部自然环境优美，水系众多，具有典型的江汉平原风光。

三、基地产业现状。

基地内部除了传统的农业种植和养殖业外，还具备了一定的现代农业产业基础。包括位于西南部的嘉琪生态农业园（占地约1100亩）和东南部的丰水湾现代农业专业合作社（占地约1100亩）。

根据上位总体规划，基地东北部将打造一个面积约800亩的人工湖泊并以此为基础打造一个面积约2000亩的生态休闲公园。

因此，基地已经具备了较好的发展特色农业和休闲农业的产业基础。

第三章  发展思路、规划目标与发展规模

一、面临的市场竞争。

为了精心打造生态休闲旅游业，本项目必须能够成功开发大武汉地区尤其是武汉城区的游客市场，这是一个根本性的前提条件。

但就武汉周边地区而言，相类似的项目数量众多，市场竞争激烈严峻。为此，建议本项目采取以下五个方向性策略：

A、便捷的交通

B、为市场独特的休闲旅游产品

C、针对性的市场营销

D、开放式公园，局部项目收费但价格合适。

E、避免“全产业链”陷阱。

二、发展思路。

A、特色之路。

特色是生命力，是王道！

包括：

特色产业：引入太空农业（未来科技农业），开发独特的隐士梦农场休闲农业产品。

特色文化：以侨乡为媒介和平台，引入世界农耕文化，创新农耕文化内涵和体验。

特色生活方式：打造耕读十乐、阡陌隐修、花田创意等独特的生活方式。

特色景观：打造农业化的园林景观（或景观化的农业景观）和新荆楚风格的建筑景观。

B、复合之路。

包括：

产业复合：将第一产业与第三产业结合打造复合型的“四次产业”。

文化复合：将新农耕文化、茶文化、民间曲艺文化、传统文学和岳口的明清商务会馆文化有机复合，构建多元的文化体系，创造丰富的文化体验。

C、创新机制体制之路。

包括：

——运营模式创新：建立发展基金、大胆采用众筹等模式、线上与线下无缝接经营。

——管理体制和机制创新

三、规划目标。

“五维”规划目标。包括：

A、自然生态维度——区域生态安全与优化：

——构建天门南部重要的区域性自然生态斑块：天门生态之肾。

B、经济产业维度——多元化的产业，重点发展农业产业链的若干重要环节：

——打造湖北省首个新型国家农业公园、国家AAAA级农业休闲旅游景区。

——江汉平原湖泊型生态旅游、农业休闲、特色文化休闲和高端养心度假新地标。

C、社会价值维度——构建新型城镇化和“率先完成精准扶贫”的天门样板：

——打造特色农业小镇，构建打造天门南湖发展范式。

D、文化承扬维度——展示“充满茶韵书香的文化之城”的城市魅力：

——打造天门“农耕文化书房”。

E、城市发展维度——助力周边城市建设升级：

——打造 ”天岳一体化“的粘合剂与发动机 。

四、规划理念：

生态优先、产城融合、旅游支撑、文化提升

五、总体定位。

乡田乐园    逍遥雅境

——创建湖北省江汉平原中部、大武汉地区首个以生态农业种植和科技农业研发为基础产业、以大型湖泊湿地观光、农耕文化休闲以及地域特色体验、户外运动娱乐、阡陌隐修等为特色产业；以农耕十乐、趣文悦水、修心雅意、休闲度假、养生养老等功能为一体的国家新型农业公园、生态农业特色小镇、城市共生型农业休闲度假旅游区。

 

六、旅游形象与品牌定位。

逍遥天岳湖——农耕十乐、隐梦乡田。

七、发展规模

1、建设规模。

A、总建设用地2182.35亩，新增建设用地1842亩，比上位总体规划减少533.25亩。

B、新增建筑面积约52.47万平方米。

2、人口与就业规模。

A、常住人口规模：1472户，5243人。

B、游客规模：54万人次/年

C、就业规模：1800人，可提供约1700个当地就业岗位。

第四章  总体布局

一、规划构思：

1、“露出”天门南湖。

——通过规划宽敞的、大尺度视觉通廊，结合功能与项目规划打造东西向功  

能主轴，将天门南湖在天岳公路上“露出“来。

2、“柔美”天门南湖。

将天门南湖南边和西边道路适当弯曲，在南湖西部打造休闲水湾，辅之以众多的半岛、全岛，构建景观优美、层次丰富、体验多元的天门南湖。

3、“漫行”天门南湖。

构建曲直结合的车行道路系统，打造移步换景、安全、“漫行”交通。

4、“四田”农业。

以现状农业产业为基础，将农业艺术化、人文化、科技化和休闲化，打造艺术田野、人文田野、科技田野和休闲田野等四个现代农业板块。

5、为减少拆迁，保留改造十丰十组和朱湾三组两个村组，将其打造成具有农耕艺术文化气质的现代农家闲，延续场所人文记忆。

二、规划结构：一湖一镇六轴四田。

以天门南湖为核心，一镇四田以放射状分布在湖的西部与南部。

“一湖”：天门南湖生态公园；

“一镇”：十丰生态农业小镇；

“六轴”：一主轴五次轴。

一主轴：位于基地中西部的、东西向的南湖农耕文化休闲轴。

五次轴：

南湖内环功能轴：沿着南湖西路与南湖南路建设的功能次轴；

南湖外环功能轴：沿艺文路、农技路和农闲路建设的功能次轴；    

以及以天门南湖发出的三天放射状功能次轴，包括：

艺术田野功能次轴；

科技田野功能次轴；

休闲田野次轴   

“四田”：

艺术田野—农之艺

人文田野—农之文

科技田野—农之技

休闲田野—农之闲

三、空间布局。

1、沿着南湖农耕文化休闲轴，从天岳公路自西向东依次设置天门南湖游客服务中心、中外农耕文化园、南湖休闲水湾、华中休闲农业发展合作永久论坛暨农业VR体验馆、天门南湖等项目。

2、以天门南湖为中心，外围分布湖畔居、南湖休闲度假精品酒店、栾树森林公园、渔趣园、户外极限运动公园、竟陵八友岛、耕读书院、天岳塔、灵感花园、儿童神秘花园等项目，打造一个完整的天门南湖生态休闲公园。

3、沿着天门南湖生态休闲公园外围西部和南部，构建南湖内环功能轴，由西向东依次分布太空农业园、茶艺广场、南湖幸福新村、十丰农耕艺术部落、南湖南门休闲街、朱湾农耕艺术部落、南湖东门游客服务区等项目。

4、沿着农艺路、农技路、农闲路构建南湖外环功能轴。将游客服务中心、艺术田野、人文田野、科技田野、休闲田野连接成一个完整的现代休闲农业园。

四、分区规划

1、十丰生态农业小镇规划。

包括天门南湖游客服务中心规划和十丰社区两个空间单元。

天门南湖游客服务中心位于天岳公路东侧。包括二十四节气农业广场、两处大型生态停车场、游客综合服务中心、天门南湖休闲商业街等旅游服务设施；

在游客服务中南部规划十丰社区中心，包括十丰社区管委会、社区服务中心、治安联防站、卫生服务站、现代农业科技服务点等设施。

十丰社区位于十丰庵路南侧，在改造现有十丰村委的基础上开发包括十丰新社区、十丰超市、十丰幼儿园、南湖幸福新村、十丰农耕艺术部落等项目。

2、人文田野——中外农耕文化园规划。

位于游客服务中心东部。天门是著名的侨乡，且侨乡主要分布在南亚。

为开发有别于其他项目开发的农耕文化体验项目，建议充分发挥天门的侨乡的纽带作用，立足国内特色农耕文化体验，引入菲律宾、泰国、印度、巴西、埃及等全球各地的特色农耕农业文化资源，开发一系列的国际和国内精品农业文化展馆，构建第一个特色农耕文化体验项目。

3、艺术田野规划。

位于基地西北部，占地约1060亩，

引入独特的太空农业和未来农业资源，在东南部引入包括太空农业种子培育、展示、销售和生态餐厅为一体的太空农业园项目，构建又一个核心吸引物。

以太空农业园项目为基础，借鉴荷兰科技休闲农业模式的经验，开发特色花卉农场，打造集户外观光、DIY等功能为一体的彩色花田。

在彩色花田中部，开发包括大地艺术田野、幸福田野、快乐田野和激情田野、垂直农场、农夫集市等在内的艺术农业休闲项目。

4、科技田野规划。

位于基地西南部，占地约1030亩.

以现状资源为基础，通过各种渠道，与省内外的农业科研机构建立合作关系，引入农业科技和人才，打造现代科技农业。

为此，规划在区域中心建设四处科技农业馆作为农业科研单位的科研平台，在周边有内之外规划科技试验田、艺术菜园和高科技温室等功能区。

其中高科技温室将作为太空农业园培育的种苗生产基地，从而完善太空农业的产业链。

5、休闲田野规划。

位于基地东南部，占地约1410亩.

在保证农业生产基本功能的基础上，面向高端休闲度假市场，通过道路和水系的划分，开发一系列、面积约30亩至60亩不等的休闲农场，为大武汉地区打造独特的、能够满足人们实现现代隐士梦的高端休闲度假产品——隐士休闲农场。

不同于武汉周边已有的传统农业地产模式，该产品创造的是一种赞新的生活模式和新农业时代的价值观。

6、天门南湖生态休闲公园规划。

规划面积约2100亩，其中湖泊水域面积约806亩，是本项目最核心自然与度假资源。

800多亩的天门南湖具有足够的生态自净能力，在发展绿色养殖的基础上发展水上观光休闲功能。

南湖休闲水湾位于南湖西部，包括一条休闲商业水街、一幢标志性华中休闲农业发展合作永久论坛暨农业VR体验馆建筑以及一个弧形的生态休闲公园，是南湖最具人气的休闲去处，也是南湖举办如演唱会、音乐节等夜游项目的亮点项目。

湖畔居位于南湖北部，面水而居，开发半岛式休闲度假功能；

南湖休闲度假精品酒店位于南湖西北角，是一座产权式度假酒店。酒店面水而建，包括别墅式客房和公寓式客房，为有课提供各种高质量的度假服务。

栾树森林公园是一个处以栾树为主导乔木的公园，内设天门传统文化体验馆等游客服务设施；

渔趣园位于南湖西部，结合湿地公园的建设，开发集垂钓、美食等为一体的渔文化公园；

南湖户外极限运动公园位于南湖西南部，开发尾波滑水区、小轮车区、滑板公园、FISE极限运动等运动在内的极限运动公园，是一出激情四射的场所、年轻人的最爱。

竟陵八友岛位于南湖西南部，是一个以竟陵八友文化为内涵的文化休闲全岛。共设有八座文化会馆，供人们传统文化体验、商务会谈和休闲度假。

南湖花园位于南湖东南部，集摄影、观光、花卉艺术创作、花卉主题展等功能为一体，包括灵感花园、神秘公园和儿童公园等。

第五章  专题规划

一、 产业专题规划。

1、产业定位。

包括现代复合生态农业 、农业休闲观光 、户外运动观光、特色文化体验 、养生养老和休闲旅游配套产业等六大产业。

其中现代复合生态农业又包括花卉苗木、科技农业、经济果林、自然农法农业、生态养殖和有机蔬菜等六个子类。

2、特色项目与亮点 项目。

特色项目包括世界农耕文化园 、太空农业园（未来科技农业）、华中休闲农业发展合作永久论坛/农业VR体验馆 、现代隐士梦休闲农场 ；

亮点项目包括千亩彩色花田、艺术农业园（含农夫集市和农业艺术创作体验） 、农耕艺术部落（高端农家闲）、竟陵八友岛、儿童神秘花园/灵感公园 。

 

二、 精明的土地利用规划。

结合国土局的土地利用规划以及市场开发需要，在尊重总规的整体用地布局格局的基础上进行微调。

将公共服务用地调整到靠近天岳公路，公园内部设置一系列的点式建设地块，在不减少基本农田总量的基础上尽可能减少建设用地规模。

三、 均衡完善的公共服务设施规划：

包括村庄公共服务设施和旅游公共服务设施规划。

核心公共服务设施位于东西向的功能主轴，服务整个区域；

同时在艺术田野、十丰生态农业小镇、科技田野、休闲田野、湖畔居等区域中部以及南湖南门、南湖东门等区域设置游客服务区，构建均衡完善的公共服务设施规划。

四、 文化乘扬规划。

以创新农耕文化为核心，同时乘扬包括天门地域传统文化、竟陵八友文化、岳口明清商务会馆文化以及现代隐士文化、养生养老文化等文化内涵。

五、“漫行”道路交通规划。

1、路网规划。

内部道路分为主干道、次干道、支路、游步道。

结合车行道断面设计和游线设计，规划专门的自行车道以自行车租赁点。

路网在满足农业生产需要的基础上，结合休闲旅游功能的需要，曲直结合，营造安全、景观丰富的车行道路系统；

2、停车场规划。

包括游客服务中心停车场以及位于南湖西北部、西南部以及东门等四处开放式生态停车场，同时在休闲度假酒店、湖畔居会所等地设有半开放式停车场；

在旅游高峰期内，部分路段允许沿路临时停车。

3、公共交通规划。

包括对外公共交通规划、内部公共交通、内部水上航线以及交通承换点规划。

A、对外公共交通规划。

建议开通岳口镇区—南湖、天门东湖——西湖——北湖（正建）——南湖等两条公交线路，方便岳口镇区和天门市区市民来南湖休闲；

B、内部公共交通规划。

在游客服务中心西部的设置旅游公交公交始末站，沿着逆时针和顺时针规划两条公共交通线路；

C、内部水上航线规划。

在南湖休闲水湾东部的设置旅游和新码头，沿着艺湖路、农艺路、农技路和农闲路规划一个网络状的水上交通航线。

D、交通承换点规划。

结合陆上公共交通站点、自行车绿道租赁点以及水上航线码头规划，设置九个交通承换点。

六、生态环境保护规划。

1、保护分区规划。

根据本想的生态环境敏感性分析，将规划区分为一级、二级和三级环境保护区。一级环境保护区属于控制建设区；二级保护区属于适建区；三级环境保护区位于三个农业种植区。

2、水环境保护规划。

A、在进水河道源头设置长达400米左右的人工生境以净化进水水质；

B、建设地块的生活污水通过完善的污水设施排入道地块北部的城市污水管网，严禁直接排入基地内部的水系；

C、在南湖周边和主要水系交汇处设置水质检测点，对区域内的水质进行24小时实时监控；

D、定期更换水质，防止富营养化，确保南湖水质.

3、绿化植被规划。

采用本土植被进行绿化，严格控制外来物种。

七、休闲旅游专题规划。

休闲旅游空间布局：一心五区多点。

一心：天门南湖游客综 合服务中心

五区：农之文世界农耕文化休闲园——农耕文化景区 ；

农之艺农业休闲观光园——千亩花浪艺术田野景区 ；

农之技科技农业科普休闲园——科技田野景区；

农之闲休闲农场——幸福田野景区 ；

农之艺农业休闲观光园——千亩花浪艺术田野景区 。

旅游线路一规划

旅游线路二规划

八、拆迁安置规划。

拆迁村落包括十丰八组、九组、7组部分农具、朱湾村一组和二组等五个村组，共需安置229户，914人。

九、市政基础设施规划。

包括污水工程规划、给水工程规划、电力电讯工程规划等工程规划。

十、分期开发与投资效益分析。

1、分期开发。

建议本项目分两期四阶段进行建设。

一期建设包括太空农业园、南湖生态休闲公园、游客综合服务中心以及中外农耕文化园、南湖幸福新村、若干主干道和次干道等项目与设施建设。

其中，建议将太空农业园、游客综合服务中心以及若干主次干道作为第一阶段开发内容；将南湖生态休闲公园、南湖幸福新村等项目放在第二阶段建设；

二期包括艺术田野、科技田野、休闲田野以及湖畔居、南湖精品度假酒店等项目建设；

其中，建议将艺术田野、科技田野、休闲田野放在第三阶段开发；将湖畔居、南湖精品度假酒店放在第四阶段开发。

2、投资与效益。

根据估算，本项目总的静态投入： 17.6亿元 。

总的静态经济效益（不含经营收益）： 25.3亿元

在不计经营性收入的前提下，直接毛收益约7.7亿元。

项目建成后旅游产业年毛收益（不包含农作物销售收入）： 约2.16亿元。